Что такое генеральный план строительства!

Генеральный план (генплан) застройки коттеджного поселка

  • Выбрать Дом
    • Коттеджи
    • Дома в поселках и КП
    • Дома в СНТ, ДНП, ДНТ
    • Дома в деревнях и селах
    • Дачи
    • Особняки и усадьбы
    • Дуплексы
    • Таунхаусы
    • Коттеджные поселки
    • Готовые, построенные поселки
    • Новостройки, строящиеся поселки
  • Выбрать Участок
    • Без подряда
    • С подрядом
    • В коттеджных поселках
    • Под застройку ИЖС
    • Для ПМЖ
    • С газом, водой и электричеством
    • Со всеми коммуникациями
    • С готовыми домами
    • В садовых товариществах, СНТ
    • Под дачное строительство
    • Сельхоз назначения, КФХ, ЛПХ
  • Полезные Статьи
    • Вопросы и ответы
    • Кадастровая карта
    • О проекте Недвио
  • Продавцам

Каждое поселение в РФ должно иметь утвержденный генеральный план. Такое решение было принято Градостроительным кодексом еще в 2004 году.

С тех пор, хаотичная загородная застройка в Подмосковье осталась в прошлом. Как показывает опыт, дома в коттеджных поселках без единого плана и архитектуры, редко пользуются спросом. Перед покупкой коттеджа в поселке-новостройке, потенциальные владельцы желают знать, на что можно будет рассчитывать в будущем. Для этого они внимательно изучают местность, окружение, инфраструктуры, 3-D эскизы и даже фото будущего поселка с вертолета.

Покупатели домов и участков стали гораздо более осведомленными, и сегодня мало кого удивишь коттеджным поселком, в инфраструктуру которого входит только асфальтированная дорога, а из развлечений — созерцание леса или прогулки на природе. В грамотно спроектированном генеральном плане должны быть изначально предусмотрены все нюансы застройки загородного поселка еще до начала его строительства.

Что такое генплан и зачем он нужен?

Генплан поселка – это основной документ застройщика загородной недвижимости. Он состоит из множества карт и пояснительной (текстовой) части. На картах отображена перспектива развития территории КП, то как он будет выглядеть через несколько лет.

Разница с обычными картами состоит в том, что на них изображается не определенный объект, а функциональная зона. Она определяет для каких именно функций будет предназначена та или иная территория поселка.

Примеры функциональных зон:

  • торговая – рынки, торговые центры, супермаркеты;
  • промышленная – различные небольшие мастерские, СТО и другие;
  • рекреационная – парки, пляжи, базы отдыха;
  • развлекательные – детские игровые центры, аттракционы, кинотеатры;
  • жилая – для постройки жилого сектора;
  • общественно-деловая – банки, медцентры и коммунально-бытовые объекты, детские сады.

По утвержденному ГП, по закону, в каждой зоне можно строить только объекты, соответствующие ее назначению. Кроме того, в нем оговаривается сохранность экологии, защита окружающей среды.

Ознакомившись с этим документом, покупатель решит насколько ему подходит будущая инфраструктура, стоит ли останавливать выбор или поискать более приемлемый вариант.

Для каких целей составляется генеральный план?

Все большие и маленькие поселения должны иметь генплан. Его основные задачи:

  1. предотвратить конфликты в сфере архитектуры и градостроения;
  2. борьба с несанкционированной застройкой, самостроем;
  3. гармоничное развитие населенных пунктов;
  4. предупреждение транспортных пробок, дефицита детсадов, школ и других объектов социального обслуживания.

Все эти проблемы негативно сказываются на жизни людей в населенных пунктах. Генеральный план – решает все проблемы еще до их возникновения, если застройщик придерживается его во всех деталях.

Как создается генплан коттеджного поселка?

Для того, чтобы получить высокий и стабильный спрос на недвижимость, девелоперы стараются использовать комплексные подходы при разработке архитектурно-строительной концепции и плана застройки КП.

I. Маркетинговое исследование рынка – первый этап проектирования

1. Перед началом разработки ГП проводится анализ, в котором рассматриваются:

  • проблемные территории (рвы, канавы, возвышенности) на земельном участке для постройки;
  • насколько были востребованы дома в коттеджных поселках с такой концепцией;
  • уровень конкуренции на рынке;
  • факторы повлиявшие на продажи.

2. Анализируются экономические показатели по основным параметрам:

  • темпы роста зарплат в регионе;
  • темпы роста (снижения) спроса и предложения;
  • темпы поглощения (наполнения) рынка.

3. Формирование образа будущих владельцев.

  • доходы и состав семьи;
  • возраст ее членов;
  • имеющееся жилье в мегаполисе;
  • согласие оформить ипотеку;
  • социальное положение.

II. Следующим этапом является – разработка генплана

1. Для этого составляется детальная схема земельного участка, она включает в себя следующие детали:

  • мероприятия по благоустройству территорий;
  • планирование размещения жилых объектов;
  • схематичная проектировка коммуникаций;
  • вертикальная планировка всего участка.

От того насколько удачно будут сочетаться между собой все вышеперечисленные условия, зависит общий вид и удобство проживания в будущем поселке.

2. Чтобы составить качественный и полезный генеральный план необходимо собрать следующие документы:

  • начальные данные об участке (топографическая съемка, фотоматериалы);
  • кадастровый план;
  • карты местности;
  • данные о лесных массивах и водоемах, находящихся в непосредственной близости.

Кроме всех данных, обязателен выезд специалистов на участок, с целью визуального ознакомления с его характеристиками.

III. Планирование транспортных и пешеходных дорог

Потенциальному покупателю очень важно удачное расположение дорог в коттеджном поселке. Практически все жители загородных домовладений работают в столице, поэтому каждое утро стоять в пробке на выезде из поселка — мало кому понравится.

Грамотная разработка схемы автодорог, в итоге, может повысить спрос и цену на дома в коттеджном поселке. Кроме того, транспортные развязки в самом КП должны быть максимально эффективными, и сделаны из качественных материалов.

Также должны обязательно присутствовать тротуары, ведь практически все домовладения рассчитаны на семьи с маленькими детьми и подростками. Наличие пешеходных дорожек будет способствовать их безопасности передвижения по КП.

IV. Инженерные коммуникации

Одна из самых главных составляющих генплана. От того, насколько квалифицированно и правильно будут разработаны системы водоснабжения, канализации, вентиляции, отопления и газоснабжения, зависит комфорт будущих жильцов.

Покупая загородную недвижимость, человек стремится не только к природе и экологии, немаловажным фактором является благоустроенность и комфорт — как минимум, не хуже, чем в городской квартире. Есть множество случаев, когда потенциальный покупатель выбирает более дорогое, находящееся в большей удаленности от МКАД жилье, только из-за наличия всех коммуникаций.

Читайте также:  Porsche 911 GT1 Road Car - фото, цена, характеристики дорожного Порше 911 ГТ1 (993 и 996)

Чертежи разводок всех узлов и аксонометрические схемы неоднократно проверяются, кроме основных в них входят: трубы для ливнестоков, системы пожаротушения и сигнализации.

V. Архитектура

Архитектурное проектирование во многом зависит от типа поселка. В КП эконом класса все дома и остальные объекты строятся в одном архитектурном стиле. При этом может отличаться: этажность, площадь, количество комнат. Отделка и материалы также могут быть разными по цене и качеству.

Домовладения в поселках элитного и бизнес-класса строятся по индивидуальным проектам, не нарушая, при этом, общий дизайн поселка. Предъявляются более высокие требования в целом к архитектурно-градостроительной концепции поселка.

Если застройщик хочет продать свою недвижимость максимально быстро и дорого — для этого приходится прикладывать немало усилий. На рынке острая конкуренция, есть много качественных предложений, поэтому клиент выбирает самое лучшее. Вряд ли человек купит дом, если его окна будут выходить на пустырь или на 2-3 этажа будет один туалет.

VI. Озеленение и ландшафтный дизайн

Мало кто захочет стать владельцем загородного дома, находящихся в полностью асфальтированном городке, зачем «менять шило на мыло»? Точно также можно сказать о зеленых неухоженных территориях.

Сейчас застройщики уделяют большое внимание эстетическому восприятию. Поэтому аккуратно подстриженные газоны, небольшие парки с фонтанами, посаженные деревья — не оставят равнодушными покупателей.

Опытный дизайнер может превратить недостатки земельного участка в достоинства. Даже замшелый пруд можно превратить в прекрасное озеро в центре парка, если подойти к делу творчески.

VII. Утверждение генплана

Это довольно длительный процесс, занимает до 6 месяцев. Сложность состоит в том, что каждый этап и каждый подпункт требуют утверждения в соответствующих инстанциях. Чиновники внимательно проверяют соблюдены ли все строительные нормы и требования закона, в противном случае его не утвердят и отправят на доработку.

В генеральном плане поселка должны присутствовать все чертежи, выполненные в высоком качестве, и с соблюдением стандартов. Пояснения к ним обязаны быть четкими и понятными.

Проект поселка проверяют и утверждают сразу несколько инстанций:

  • местный комитет градостроительства и архитектуры;
  • органы по охране окружающей среды;
  • санэпидемнадзор;
  • противопожарный и экологический надзор.

Далее проводятся общественные слушания с местными жителями, где каждый может высказать свое мнение по поводу ГП и, по итогам которых, проект могут одобрить или вернуть обратно на доработку.

Может ли застройщик нарушить (отменить) генплан?

По завершению всех согласований и продолжительных общественных слушаний, генеральный план, наконец, утверждают. После принятия акта отменить его невозможно! Предпринять такую попытку — равносильно составлению нового плана и ожиданию его одобрения.

Изменение генерального плана может быть проведено только в судебном порядке. Но, как показывает практика, суд чаще встает на сторону жителей поселка. В первую очередь, поддерживаются общественные интересы, а не одного человека.

Как пользоваться генпланом?

Генеральный план – очень полезный и необходимый документ для небольших населенных пунктов. В нем оговорено и наглядно показано как в будущем будет выглядеть новый поселок. Какая в нем будет архитектура и инфраструктура, удобства и развлечения и т. д.

Грамотно составленный документ легко понять даже простому обывателю. Ко всем картам и схемам прилагаются пояснения. Потенциальный покупатель, просмотрев ГП уже имеет представление насколько будет комфортно и удобно жить в таком поселке, насколько органично он впишется в окружающую природу. Так что, в некотором смысле, генплан можно считать рекламой для коттеджного поселка.

Строительство дома

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Полезные статьи и советы на тему строительства, ремонта, недвижимости каждый день!

Генплан строительства

Генплан Москвы — главный документ градостроительного планирования. В нем отражена концепция долгосрочного развития города. В генплан Москвы включены подробные карты с пояснениями, а также положения об использовании документа. На этой странице вы можете скачать документ со всеми приложениями и законодательными актами. Если у вас возникнут вопросы по использованию, вы можете задать их юристам Smart Choice. Специалисты также проконсультируют по вопросам внесения изменений в градостроительную документацию.

Какую информацию можно узнать из генплана Москвы?

Генплан Москвы определяет развитие города на период до 2025 года. Он был утвержден 5 мая 2010 года и в последний раз изменен законом г. Москвы №10 от 15 марта 2017 года. Благодаря этому документу устанавливаются зоны различного назначения: жилые, промышленные, сельскохозяйственные и т.д. План составляется с учетом развития города: таким образом достигается комплексная застройка, удается регулировать размещение стратегически важных объектов. Генеральный план Москвы учитывает положение инвестиционных площадок, риски возникновения чрезвычайных ситуаций, воздействие объектов на окружающую среду. Компоновка функциональных зон производится с учетом действительного и планируемого расположения дорог, метрополитена, железнодорожных путей. Фактически документ дает общее видение преобразований города в перспективе и содержит целевые установки преобразований.

Как пользоваться генеральным планом города Москвы?

В генплане города Москвы отражены все функциональные зоны. Их можно посмотреть отдельно, выбрав на схемах территориального планирования соответствующий раздел. Например, если вас интересуют районы для жилой застройки, выберите раздел «Зоны объектов капитального жилищного строительства». Здесь будет схема расположения с делением по районам, перечень условных обозначений. Также можно открыть карту конкретного района и изучить ее отдельно.

Читайте также:  Металлоплакирующая присадка 3ton Plamet

Застройщикам будут полезны карты и схемы районов. Можно выбрать Центральный, Восточный, Западный и т.д. автономные округа, в них — конкретные районы. На схеме генерального плана Москвы будут разными цветами отмечены общественные, жилые, производственные и другие функциональные зоны. Карту можно приблизить. Все условные обозначения приведены в отдельном подразделе.

Можно ли изменить генеральный план города Москвы?

Внесение изменений возможно, однако это долгий и сложный процесс. Первым этапом является разработка проекта и его согласование с федеральным органом исполнительной власти той территории, где расположен земельный участок, а также соседних. Проект обязательно выкладывается в открытый доступ, чтобы все заинтересованные стороны могли с ним ознакомиться, прокомментировать и оспорить. После общественных обсуждений проект передается главе администрации, который принимает решение, допускать ли его дальнейшее рассмотрение. При положительном ответе собирается межведомственная комиссия, которая рассматривает возможности внесения в генплан изменений.

Когда проект проверен и одобрен комиссией, он выносится на публичные слушания. Протокол заседания, а также вся информация по проекту передается в городскую Думу. Именно этот орган принимает окончательное решение о возможности внесения изменений в генеральный план. На каждом из этапов рассмотрения проекта его могут отправить на доработку.

Обязательным условием изменения генплана Московской области или Москвы является соответствие проекта программам комплексного развития социальной, транспортной, коммунальной инфраструктуры. Чтобы город одобрил поправки, иногда застройщик должен предложить инвест-контракт или другую форму компенсации.

Генеральный план земельного участка

Собственный дом – мечта каждого человека, особенно мужчины, который уже родил сына и посадил дерево. И если покупка готовой конструкции упрощает задачу, то вот со строительством будет сложнее. И речь не только в возведении конструкции своими руками, затраты на земельные работы и остальные строительные процессы. Большую роль играют соответствующие документы и генеральный план земельного участка.

Все это прописано законами Российской Федерации, где указано, что начинать капитальное строительство, прокладку коммунальных систем и остальные работы можно при наличии соответствующих документов. Перечень их большой, однако, основным принято считать генплан территории. Для составления нужно учесть все особенности рельефа, выделить места для строительства в согласии с нормами пожарной безопасности. Что такое генплан? Какую он играет роль? Как его оформлять, чтобы построить дом? Давайте узнаем.

Понятие генерального плана здания

Согласно одному справочнику, генеральный план участка – это проектный документ, указывающий на планировку, застройку, реконструкцию и другие виды работа на земельном участке. Это своего рода план, в котором прописывается все до мелочей. В основе генплана – чертеж в выбранном масштабе, где на план выбранной территории (топографический, фотографический или на инженерно-топографический) наложен план будущего объекта. Объект проектирования не только представляет собой отдельную постройку. Это может быть целый город или муниципальный район.

Чтобы наглядно понять, что такое генеральный план земельного участка, посмотрите на его образец.

На нем обязательно указывается выбранный масштаб, особенности территории, а также комплекс будущей постройки. Но возникает вопрос, для чего он нужен? Зачем тратить столько времени на его создание? Есть два веских довода, указывающих на необходимость плана:

  1. Это законное требование государства. Получается, что без сформованного документа, который был согласован с соответствующими органами, начать строительство нельзя. Только тогда владелец может рассчитывать на возведение на территории постройки и подвести к ней инженерные коммуникации. Бытует мнение, что если я собственник территории, то могу делать не ней что хочу. Такое мнение ошибочное. Не зря в государстве сформированы органы самоуправления и архитектурный надзор, которые контролируют правильность подводки инженерных коммуникаций и составление генерального плана. Почему? Чтобы конструкция и коммуникационные системы не были опасными для жильцов рядом. Возьмем всего лишь один пример. Важно, чтобы генеральный план отвечал инструкциям противопожарной безопасности. Согласно нормам, дорога на территории должна находиться на расстоянии от стен будущего дома, которое составляет минимум 5 м. При этом ширина дороги – минимум 3,5 м. Чтобы спецтехника могла свободно передвигаться по проезжей части на участке, все данные требования следует учитывать.
  2. Наличие на руках генерального плана застройки участка позволит упростить сам процесс строения. Этот сформированный проект служит ориентиром. С его помощью можно правильно определить на участке строения и другие элементы. Это жилой дом, хозяйственные постройки, игровая площадка, огород, цветочная клумба, бассейн, зона для отдыха и т. д. И даже если землевладелец хочет заказать типовый проект, нельзя упускать особенности территории.

Получается, что без разработки генерального плана на участке никто не разрешит вам выполнять строительство. И неважно, что вы законный владелец территории. Закон касается всех. Поэтому прежде чем начать строительство собственного жилища, нужно позаботиться о наличии генплана. Его можно сделать самому, однако, лучше доверить работу специалистам, которые быстро, качественно и правильно сделают ее. В любом случае нужно знать, каким образом оформить генеральный план территории.

Принцип оформления генерального плана участка

Генплан – это перечень документов, основным из которых является сам чертеж или план. Как и к другим документам, к нему предоставляются некоторые требования, он имеет особенности и нюансы при разработке и оформлении. Их нужно учитывать, чтобы соответствующие органы одобрили план.

Перечень документов для подготовки

Для начала процесса по подготовке проекта генплана, нужно иметь перечень документов. Какие они? Ниже предоставлен список:

  • кадастровый план. Благодаря ему можно иметь полную картину земельного участка, который проектируется. Кадастровый план имеет размеры и границы участка;
  • схема, отражающая подсоединение постройки к общей коммунальной системе (водоснабжение, газоснабжение, электроэнергия, система канализации);
  • подробная схема, на которой изображено размещение соседних построек, проезжей части и других комплексов, присутствующих на смежной территории;
  • детальное описание построек, которые будут возводиться на выбранной территории (дом, сельхозпостройки и т. д.).
Читайте также:  Штраф за летнюю резину зимой можно ли ездить на шинах не по сезону в 2020 году

Дополнительные моменты при разработке генплана

Основная задача – сделать генплан идеальным, чтобы к нему не придрались и не задавали лишних вопросов. Чтобы все действительно было так, нужно при составлении учитывать некоторые зоны контроля. В частности, речь идет о системе инженерных коммуникаций. Не нужно быть экспертом, дабы понять, что в том месте, где проходят коммуникации, заниматься строительством жилой постройки, а также других небольших строений, таких, как гараж, сарай и туалет, нельзя. Даже заниматься высадкой высоких растений не разрешается.

Но, закон подразумевает соблюдение расстояния в генеральном плане участка между конструкциями, которое соответствует всем нормам пожарной безопасности. К тому же, если территория затапливается сезонными дождями, то план должен содержать дренажную систему. Благодаря ей участок и все его постройки не будут затоплены, вода по системе уйдет в центральную канализацию или выбранное вами место.

Еще один нюанс, связанный с особенности территории. При составлении генерального плана, важно учитывать расположение зданий с учетом геоданных. Например, выбранный участок земли не ровный, а имеет большие перепады. В таком случае жилой дом нужно строить именно на возвышенности. Почему? В таком случае вероятность затопления сводится к нулю. Все осадки будут стекать в яму, не влияя на конструкцию. Некоторые все же останавливаются на постройке в низине. Тогда потребуется выполнить все меры, дабы постройка не подтапливалась.

Специалисты рекомендуют располагать дом на небольшом уклоне, при этом параллельно горизонтальной поверхности. Если здание возводится на склоне с крутизной равной 1:2 и более, то земляное полотно нужно укрепить, сделать устойчивым. Для этого используются подпорные стенки и другие похожие конструктивные элементы.

Как говорилось выше, существуют нормативы расположение постройки в зависимости от проезжей части. Ее можно располагать на расстоянии 5 м от границы участка земли, проходящей по улице. А если рядом находится соседний участок, то расстояние составляет 3 м и больше. Учитывая все эти правила, нюансы и советы, можно составить грамотный генеральный план застройки земельного участка.

Структура генерального плана участка и образец

На фото ниже вы можете увидеть пример генерального плана участка. Он разрабатывается для застройки участка. Это своего рода чертеж, который выполнен в масштабе 1:500. План содержит расположение строительных конструкций, особенности ландшафта, растительность на территории, пешеходные дорожки, подъезды к территории и массу других деталей. Чем детальней прописан план, тем лучше.

К тому же к чертежам прикрепляется много других документов, вот их перечень:

  1. Ситуационный план. Это своего рода схема или карта карты, на которой изображается месторасположение участка, разработанного на чертежах в заселяемой зоне. В нем указывается страна, город и регион. Понять, как он выглядит, поможет данное фото.
  2. Опорный план. Похож на ситуационный, изображается в виде схемы, на которой указаны строения на участке, коммуникационные системы и крупные деревья.
  3. Чертеж инженерных сетей. На схеме изображается прокладка коммуникаций на земельном участке. При этом указываются конкретные точки их входа на объект строительства.
  4. Схема инженерных работ по подготовке земельного участка. В документе прописан план земельных работ, которые нужно выполнить для полноценного строительства, а также метки высот в разных точках на участке.

Разработка генерального плана земельного участка – дело ответственное. Вряд ли кто-то без должного образования сможет заняться этой работой. Поэтому лучше найти опытного архитектора или целую организацию, которые сделают все чертежи и документы правильно. Понятно, что заплатить придется немало, однако, вы будете иметь разрешение на официальное строительство от властей.

К кому обращаться и какова примерная стоимость разработки генерального плана

Сейчас есть масса организаций, которые с радостью предоставят вам свои услуги по созданию генерального плана. Можно поспрашивать у знакомых, может они знают хорошую компанию, качественно выполняющую свою работу. Когда такая фирма найдена, остается подать заявку. С мастером можно обговорить все детали и пожелания.

Определенной фиксированной цены на создание нет. Она зависит от площади участка. Стоимость рассчитывается за 1 м 2 . В среднем цена за разработку 1 м 2 составляет 1500 рублей. Но, цена может колеблется. Вот пример цен на составления генплана у некой фирмы:

  1. От 500 м 2 – цена 1500 руб./м 2 .
  2. От 1500 м 2 – цена 1000 руб./м 2 .
  3. От 3000 м 2 – цена 700 руб./м 2 .
  4. От 5000 м 2 – цена 400 руб./м 2 .
  5. От 10000 м 2 – цена 300 руб./м 2 .
  6. Более 20000 м 2 – цена 150 руб./м 2 .

Прослеживается закономерность: чем больше участок, тем дешевле стоимость за квадратный метр. Получается, если вам нужно разработать генеральный план участка, площадь которого 11 соток (1100 м 2 ), то за всю работу придется заплатить 1,65 млн рублей. Много? Да, но такие уж расценки. В определенный срок фирма обязуется выполнить задание.

Когда план готов, с ним нужно обратиться в соответствующую структуру и дождаться одобрения на строительство.

Подведем итоги

Хотя за составление генерального плана участка придется заплатить немало, это обязательная процедура, обусловленная законодательством. Если проигнорировать обращение в отдел градостроения, то сама стройка и готовая конструкция будет незаконной. Поэтому если вы хотите заняться строительством, без него не обойтись.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector